Subrogación de hipoteca

LEGAL

La subrogación de la hipoteca supone la modificación del acreedor o deudor sin que por ello cambie el préstamo original. Es decir,  la hipoteca, ya sea a tipo fijo o variable cambia de entidad bancaria o cambia el deudor.. Es un trámite común pero para el cual ha de conocerse en profundidad para realizar la subrogación con total tranquilidad. Existen diferentes situaciones en las que se puede dar la subrogación de una hipoteca.

  1. ¿Qué es la subrogación de la hipoteca?
  2. Compraventa de un inmueble hipotecado.
  3. Comisión de subrogación de hipoteca.

De este tema hablaremos a lo largo del blog, donde intentaremos darte una idea completa sore la subrogación de la hipoteca.


 

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

La subrogación de la hipoteca aparece regulada en los arts. 1209-1213 Código civil y puede ser definida como aquella forma especial de pago de la obligación que se caracteriza por que quien paga es un tercero ajeno a la obligación, que, como consecuencia de ese pago, pasa a convertirse en el nuevo acreedor del deudor. El pago con subrogación, por tanto, lo que hace es cambiar la figura del acreedor, permaneciendo inalterada la obligación.

 

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Por tanto, la subrogación de la hipoteca, en términos generales, es una operación que consiste en mejorar las condiciones de la hipoteca, bien mediante un cambio de la entidad bancaria (cambio del acreedor hipotecaria), bien mediante la sustitución o cambio del titular de la hipoteca por otra persona (cambio de la persona del deudor).

Como consecuencia, podemos encontrar dos vías en la subrogación hipotecaria:

 

Cambio en el acreedor hipotecario:

Este caso se da cuando el deudor cambia de entidad financiera o bancaria para el pago de la hipoteca. Se regula en la Ley de Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (Ley 2/94 de 30 de marzo). 

Esta ley, modificada, entre otras por la ley 41/2007, de 7 de diciembre   regula, entre otros muchos aspectos relevantes, el procedimiento de la subrogación de la nueva entidad financiera acreedora, a la sola iniciativa del deudor. De este modo, se pacta en la escritura la modificación de las condiciones del tipo de interés, la alteración del plazo del préstamo, o ambos aspectos.

Normalmente la subrogación del acreedor o el cambio de entidad bancaria se realiza con la finalidad de obtener mejores condiciones del préstamo hipotecario, ya sea una rebaja de comisiones cobradas, beneficios fiscales o modificaciones de alguna de las cláusulas del contrato (cambio de hipoteca fija a variable o mejora del interés, por ejemplo).

Si nuestro objetivo es mejorar las condiciones del préstamo hipotecario lo recomendable sería negociar con el banco actual. En el caso de que nuestra entidad bancaria actual se negase a mejorar las condiciones, es el momento de buscar otro banco.

El siguiente paso será pedir una oferta de subrogación a la nueva entidad. Hemos de tener en cuenta que en el caso de que exista impago, no es posible realizar el cambio de hipoteca de un banco a otro. Una vez se presenta oferta vinculante de subrogación, tras el estudio previo de la entidad bancaria sobre las condiciones del pagador, el banco actual puede presentar una contraoferta.

Dicha contraoferta puede ser aceptada o rechazada por el cliente debido al cambio en la ley hipotecaria del año 2019.

 

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Cambio en el deudor hipotecario.

Cuando hablamos de cambio del deudor nos referimos a que el titular de la hipoteca se sustituye por otro. Es así como el comprador de la vivienda con cargas se convierte en el titular del préstamo hipotecario.

La asunción de la deuda por parte del comprador tiene las siguientes condiciones:

  • El cambio del deudor hipotecario, debe tener el consentimiento de las dos partes.
  • No pueden  modificarse ninguna de las condiciones del préstamo hipotecario: por tanto son heredadas.
  • No se pueden reclaramar los gastos que nacen de la subrogación.

Esto se califica como asunción de deuda. Se define como la sustitución de la persona del deudor por otra subsistiendo la misma relación obligatoria. Es decir, las condiciones de la hipoteca son inalteradas.

Por lo que se refiere ahora los requisitos de la asunción de deudas, podemos decir que éstos se concretan en uno clave: el consentimiento del acreedor o entidad bancaria.

Este requisito se establece con el objetivo de proteger a la entidad bancaria o acreedor por las siguientes razones:

  •  Al tratarse de una obligación la persona que adquiere la deuda puede condicionar el cumplimiento o no del pago de la hipoteca.
  •  La garantía con la que cuenta la entidad financiera o bancaria, para el caso de incumplimiento es el patrimonio del deudor. Este patrimonio es diferente entre un deudor y otro: en consecuencia, no es indiferente cuál sea la persona que figure en el lado pasivo de la relación.

Salvo en casos excepcionales el consentimiento del acreedor para el cambio en el deudor de la hipoteca debe ser expreso.

 

Compraventa de un inmueble hipotecado

Una vez encontrado nuestra casa ideal para comprar, debemos asegurarnos de que no tiene ninguna carga o deuda sobre ella. Tenemos que comprobar que la titularidad de la vivienda: si está repartida o solamente existe un titular. Para obtener toda esta información deberemos solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad.

Existen situaciones en las que se realiza la compra de un inmueble que tiene una hipoteca pendiente de pago. En este caso, debemos informarnos en profundidad sobre las condiciones de la hipoteca. De este modo, podremos estudiar si las condiciones de pago de esta deuda son óptimas para que se realice la subrogación de la hipoteca.

En el caso de que se llegue a un acuerdo entre el vendedor y el comprador, este último se subrogará a la hipoteca. Por tanto se responsabiliza del pago de la hipoteca y se hace responsable a nivel personal de la obligación. Esto lo podemos ver en la ley en el siguiente artículo:

Según el art. 118.1 LH: “En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”.

Por tanto, las partes pactan que el comprador se subroga en la responsabilidad real derivada de la hipoteca y  en la deuda personal garantizada con la hipoteca, es decir, el préstamo del vendedor de la finca, de manera que será titular de dos deudas: la personal derivada del préstamo, en la que se subroga sólo si se acepta por ambas partes y la real que deriva de la vivienda y que se transmite con la venta de la vivienda.

 

Comisión de subrogación de hipoteca

La comisión sobre la subrogación hipotecaria es uno de los gastos que tendrás que afrontar a la hora de realizar la subrogación. Este coste se trata de un porcentaje que cobra la entidad bancaria por el cambio titularidad de la hipoteca. Dicha comisión es negociable y por tanto se puede conseguir una cifra bastante competitiva.

Debemos estar atentos con la diferencia entre la comisión de subrogación de la hipoteca y la comisión de la apertura de la hipoteca, puesto que esta puede llegar a ser abusiva.

 

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